Duitse heffing bij verkoop Nederlandse woning binnen tien jaar: Box 3 doorslaggevend
Het Finanzgericht Berlin-Brandenburg heeft op 13 november 2025 een voor de praktijk zeer relevante uitspraak gedaan over de fiscale behandeling van de verkoop van een Nederlandse woning door een in Duitsland woonachtige belastingplichtige binnen tien jaar na aankoop.
In de betreffende zaak had een in Duitsland woonachtig echtpaar een in Nederland gelegen woning met winst verkocht. Naar Duits nationaal recht zou deze winst in beginsel belast zijn als privé-vervreemdingswinst ( § 23 EStG ). Het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland wijst het heffingsrecht over vervreemdingswinsten uit onroerend goed echter toe aan de staat waar het onroerend goed is gelegen, in dit geval Nederland (artikel 13 lid 1 Verdrag NL-DE).
Het verdrag bevat echter een zogenoemde subject-to-tax-clausule, op grond waarvan Duitsland alsnog mag heffen indien Nederland de winst niet daadwerkelijk belast. Het Duitse Finanzamt stelde zich op het standpunt dat de Nederlandse Box-3-heffing geen belasting is op de verkoopwinst, maar slechts een forfaitaire vermogensrendementsheffing.
Het Finanzgericht heeft dit standpunt verworpen en geoordeeld dat de Nederlandse Box-3-heffing wél kwalificeert als daadwerkelijke belastingheffing in de zin van het verdrag. Daarbij is doorslaggevend dat waardeveranderingen van de woning via de jaarlijkse WOZ-waardering structureel in de Nederlandse belastinggrondslag worden betrokken. Het Hof verwijst in zijn motivering onder meer expliciet naar een praktijkartikel van Eric van Nugteren, geschreven samen met een Duitse collega, gepubliceerd in een Duits vakblad voor Steuerberater, waarin deze verdragsrechtelijke werking van Box 3 wordt geanalyseerd.
Gevolg van de uitspraak is dat Duitsland de verkoopwinst niet mag belasten; de winst blijft in Duitsland vrijgesteld, met uitsluitend toepassing van het progressievoorbehoud.
Bron
Finanzgericht Berlin-Brandenburg 13 november 2025, 13 K 10170/23
Er is op het laatste moment cassatie aangevraagd door de Duitse Belastingdienst. De zaak wordt dus nu door het BFH beslist.
