Verkauf einer niederländischen Ferienwohnung: Keine deutsche Besteuerung trotz Zehnjahresfrist
Mit Urteil vom 13. November 2025 hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg eine richtungsweisende Entscheidung für in Deutschland ansässige Steuerpflichtige getroffen, die eine Ferienwohnung in den Niederlanden innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn veräußern.
Nach deutschem Steuerrecht unterliegen private Veräußerungsgewinne aus Immobilien grundsätzlich der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Niederlanden weist das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens jedoch dem Belegenheitsstaat zu, also den Niederlanden (Art. 13 Abs. 1 DBA NL-DE).
Deutschland kann nach der im Abkommen enthaltenen Subject-to-Tax-Klausel nur dann besteuern, wenn die Einkünfte im Quellenstaat nicht tatsächlich besteuert werden. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die niederländische Box-3-Besteuerung keine Besteuerung des Veräußerungsgewinns darstelle.
Das Finanzgericht hat diese Auffassung ausdrücklich zurückgewiesen. Es stellt klar, dass die niederländische Box-3-Steuer als tatsächliche Besteuerung im Sinne der Subject-to-Tax-Klausel anzusehen ist, da Wertsteigerungen von Immobilien über den jährlich festgestellten WOZ-Wert fortlaufend in die niederländische Steuerbemessungsgrundlage einfließen. In diesem Zusammenhang verweist das Gericht unter anderem auf einen Fachbeitrag von Eric van Nugteren, verfasst gemeinsam mit einem deutschen Steuerberater und veröffentlicht in einem deutschen Praxisjournal für Steuerberater.
Deutschland ist daher an der Besteuerung des Veräußerungsgewinns gehindert; der Gewinn bleibt steuerfrei und unterliegt lediglich dem Progressionsvorbehalt.
Quelle
FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13.11.2025 – 13 K 10170/23
Im letzten Moment hat die Finanzbehörde Revision eingelegt. Der BFH wird also entscheiden.
