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Verkauf einer niederländischen Ferienwohnung: Keine deutsche Besteuerung trotz Zehnjahresfrist

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Mit Urteil vom 13. November 2025 hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg eine richtungsweisende Entscheidung für in Deutschland ansässige Steuerpflichtige getroffen, die eine Ferienwohnung in den Niederlanden innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn veräußern.

Nach deutschem Steuerrecht unterliegen private Veräußerungsgewinne aus Immobilien grundsätzlich der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Niederlanden weist das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens jedoch dem Belegenheitsstaat zu, also den Niederlanden (Art. 13 Abs. 1 DBA NL-DE).

Deutschland kann nach der im Abkommen enthaltenen Subject-to-Tax-Klausel nur dann besteuern, wenn die Einkünfte im Quellenstaat nicht tatsächlich besteuert werden. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die niederländische Box-3-Besteuerung keine Besteuerung des Veräußerungsgewinns darstelle.

Das Finanzgericht hat diese Auffassung ausdrücklich zurückgewiesen. Es stellt klar, dass die niederländische Box-3-Steuer als tatsächliche Besteuerung im Sinne der Subject-to-Tax-Klausel anzusehen ist, da Wertsteigerungen von Immobilien über den jährlich festgestellten WOZ-Wert fortlaufend in die niederländische Steuerbemessungsgrundlage einfließen. In diesem Zusammenhang verweist das Gericht unter anderem auf einen Fachbeitrag von Eric van Nugteren, verfasst gemeinsam mit einem deutschen Steuerberater und veröffentlicht in einem deutschen Praxisjournal für Steuerberater.

Deutschland ist daher an der Besteuerung des Veräußerungsgewinns gehindert; der Gewinn bleibt steuerfrei und unterliegt lediglich dem Progressionsvorbehalt.

Quelle
FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13.11.2025 – 13 K 10170/23
Im letzten Moment hat die Finanzbehörde Revision eingelegt. Der BFH wird also entscheiden.

Box 3 ab 2028

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Box 3 ab 2028

Der Gesetzentwurf zu Box 3 auf der Grundlage des tatsächlichen Ertrags mit geplantem Inkrafttreten am 1. Januar 2028 wurde der Zweiten Kammer vorgelegt.

Tatsächlicher Ertrag

Wenn dieser Entwurf unverändert und rechtzeitig von der Zweiten und Ersten Kammer angenommen wird, wird in Box 3 ab (voraussichtlich) 2028 die tatsächliche Rendite Ihres Vermögens besteuert. Diese tatsächliche Rendite umfasst alle direkten und indirekten Erträge.

Direkte Erträge

Direkte Erträge sind beispielsweise Zinserträge aus Bank- und Sparkonten, Dividenden aus Kapitalanlagen und Mieteinnahmen.

Indirekte Erträge

Indirekte Erträge sind beispielsweise Veräußerungsgewinne und -verluste aus Kapitalanlagen und/oder sonstigen Vermögenswerten. Neben diesen realisierten Erträgen zählen jedoch auch unrealisierte Erträge. Die jährlichen Wertentwicklungen Ihrer Kapitalanlagen und sonstigen Vermögenswerte gehören somit ebenfalls zu Ihren indirekten Erträgen.

Achtung!

Bei Immobilien umfasst der indirekte Ertrag den Gewinn oder Verlust aus der Veräußerung. Bei Immobilien brauchen Sie jedoch die jährliche Wertentwicklung nicht jährlich zu Ihren indirekten Erträgen hinzurechnen. Auch bei Anteilen an Start-ups und Scale-ups zählt die jährliche Wertentwicklung nicht, wohl aber der Gewinn oder Verlust bei Verkauf.

Kostenabzug

Bei der Berechnung Ihrer tatsächlichen Rendite können Sie Kosten wie gezahlte Zinsen, Kosten für ein Bankkonto, Kosten für den Kauf und Verkauf Ihrer Anlagen und sonstigen Vermögenswerte sowie die Unterhaltskosten Ihrer Immobilien berücksichtigen.

Steuersatz

Der vorgeschlagene Steuersatz in Box 3 ab 2028 beträgt 36 %. Sie zahlen dann 36 % Steuern auf Ihren tatsächlichen Ertrag, abzüglich eines steuerfreien Einkommens von 1.800 €.

Achtung!

Wenn Sie in einem Jahr einen negativen Ertrag erzielen, können Sie diesen von den positiven Erträgen der folgenden Kalenderjahre abziehen. Es gilt jedoch eine Verlustschwelle von 500 €. Die ersten 500 € der negativen Rendite sind also nicht verrechenbar.

Ab 2028?

Es ist noch lange nicht sicher, dass das neue Box-3-System 2028 in Kraft tritt. Um den geplanten Starttermin 1. Januar 2028 einhalten zu können, muss die Zweite Kammer spätestens am 15. März 2026 dem Gesetzentwurf zustimmen. Da die Regierung derzeit im Rücktritt ist, ist unklar, ob die aktuellen Pläne umgesetzt werden und wenn ja, ob der Termin 1. Januar 2028 eingehalten werden kann.

Achtung!

Die Art und Weise, wie die tatsächliche Rendite ab 2028 in diesem Gesetzentwurf berechnet wird, weicht von der Art und Weise ab, wie die tatsächliche Rendite in den Jahren bis einschließlich 2027 berechnet wird. Diese Berechnung ist in dem Gesetz zur Gegenbeweisregelung für die Box 3 enthalten, Dieses Gesetzes ist ab den 1. Juli 2025 inkraftgetreten.PaginaBlok

Gehaltsaufteilung mit Deutschland

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Wo Sie arbeiten, zahlen Sie auch Steuern. Das ist logisch. Wenn ein Arbeitnehmer in mehreren Ländern tätig ist, ist es eigentlich auch logisch, dass er oder sie auch in mehreren Ländern Steuern zahlt. Davon gehen unser Lohnsteuergesetz und das „Lohnsteuergesetz“ (wir sprechen in diesem Artikel über Deutschland) aus.

Nun würde dies bei Tätigkeiten, die nur sehr kurz im Ausland ausgeübt werden, zu viel Aufwand führen. Ein Tag auf der Messe in Hannover? Anmelden, abrechnen, Steuererklärung abgeben und zahlen. Das ist natürlich nicht praktikabel. Daher haben Länder in ihren gegenseitigen Doppelbesteuerungsabkommen fast immer vereinbart, dass diese Besteuerung erst dann greift, wenn der Arbeitnehmer ca. ein halbes Jahr im Ausland arbeitet, oder wenn seine Vergütung tatsächlich vom ausländischen Unternehmen gezahlt wird, oder wenn sein Arbeitgeber bereits selbst eine steuerliche Betriebsstätte im Ausland hat. In beiden letztgenannten Fällen ist man bereits beim deutschen Finanzamt bekannt, und es ist meist auch kein Problem, einen (zusätzlichen) Arbeitnehmer in die Verwaltung aufzunehmen und abzurechnen.

Es handelt sich dann um einen sogenannten „Salary Split“ oder, wie die Deutschen es nennen, „Payroll-Split“. Aber ist es denn so schlimm, dass das Gehalt in zwei (oder mehr) Ländern besteuert wird? Die Deutschen kennen einen allgemein hohen Steuerfreibetrag von (Tarif 2018) 9.000 Euro. Des Weiteren gibt es in Deutschland einen maximalen Einkommensteuersatz von 45 %. Dagegen zahlen Sie bei uns maximal 52 % Steuern. Deutschland scheint daher bei der Besteuerung einen Vorteil zu haben.

Es liegt daher nahe, bei der gelegentlichen Ausübung der Tätigkeit in Deutschland einen Salary-Split in Betracht zu ziehen.

Wir haben bereits darauf hingewiesen, dass Deutschland im Prinzip keine Steuern erhebt, wenn der Arbeitnehmer weniger als ein halbes Jahr in Deutschland arbeitet. Wir müssen also für eine Besteuerung sorgen. Dies kann dadurch geschehen, dass man für die in Deutschland geleistete Arbeitszeit auf der Gehaltsliste eines deutschen (Konzern-)Unternehmens steht. Dieses Unternehmen darf diese Kosten dann nicht an den ursprünglichen Arbeitgeber weiterberechnen. Sollte das niederländische Unternehmen die Lohnkosten seines Mitarbeiters jedoch bereits einem deutschen Unternehmen in Rechnung stellen, kann man den Mitarbeiter auch dort für einige Tage auf die Gehaltsliste setzen. Dies funktioniert natürlich am besten im Konzernverbund.

Gibt es auch Hindernisse? Selbstverständlich. Wie in einem früheren Artikel geschrieben, ist Deutschland ein Land der „Vorschriften“. Es gibt also einige wichtige Punkte zu beachten. Das deutsche Finanzamt hat einige davon in einem Beschluss aufgeführt:

  • Ein schriftlicher Arbeitsvertrag mit dem deutschen Arbeitgeber,
  • die tatsächliche Ausübung der Arbeit in Deutschland und die Dokumentation der Arbeitstage dort mittels Reisekostenabrechnungen, Stempel usw.,
  • des Weiteren muss die Vergütung realistisch sein und es darf keine Weiterberechnung an den ursprünglichen Arbeitgeber erfolgen.

Es ist im Prinzip bereits möglich, wenn der Arbeitnehmer nur für eine begrenzte Zeit in Deutschland arbeiten wird. Der Niederländer, der in Deutschland arbeitet, aber in den Niederlanden wohnt und noch einen substanziellen (man spricht von 25 %) Teil seines Lohns physisch in den Niederlanden verdient, bleibt in den Niederlanden versichert. Der Niederländer wird so auch nicht zu einem zu großen Teil in Deutschland besteuert werden wollen. Ein Salary-Split ist vorteilhaft für die Steuern. Sobald die Versicherungen eine Rolle spielen, sieht das Bild jedoch ganz anders aus.

Schließlich: Gehalt ist meistens Lohn in Geld. Selbstverständlich hätte der Arbeitnehmer lieber ein deutsches Auto zur Verfügung gestellt bekommen. Das ist mit viel Aufwand und Anpassungen möglich. Stoff für einen nächsten Artikel.

Dieser Artikel ist auch erschienen in https://www.ondernemersbelang.nl/kennisbank/salarysplit-met-duitsland/